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　　對(duì)于近期想要買(mǎi)房的年輕人，房貸利率降了肯定是好事，但相比此次降息的5個(gè)基點(diǎn)，首套房貸的機(jī)會(huì)更重要。

　　房貸利率下調(diào)

　　25年百萬(wàn)商貸每月可省近1200元利息

　　日前，央行公布了本月的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期3.7%，5年期以上4.6%，較上期分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)等于0.01%）和5個(gè)基點(diǎn)。由于房貸利率大都與5年期LPR掛鉤，各家銀行已于上周開(kāi)始執(zhí)行最新利率。

　　目前，北京地區(qū)個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。

　　此前，北京首套房貸利率下限為5.20%，二套房貸利率下限為5.70%；從1月21日開(kāi)始，二者均跟隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，分別降至5.15%和5.65%。

　　不要小瞧這5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)貸款月供的影響非常大。

　　以25年期100萬(wàn)商業(yè)房貸為例，首套房貸月供為5933.63 元，二套房貸月供為6230.78 元，比首套房貸高出297.15元。

　　如果貸款額度為400萬(wàn)的話(huà)，首套房貸月供為23724.52元，二套房貸月供24923.12元，每月相差1188.6元，25年累計(jì)下來(lái)，首套房貸比二套房貸要少付利息35.66萬(wàn)元。

　　珍惜首次購(gòu)房機(jī)會(huì)

　　買(mǎi)500萬(wàn)房產(chǎn)首套首付較二套少125萬(wàn)

　　年輕人首次買(mǎi)房時(shí)手里積蓄都不會(huì)太多，相較應(yīng)付每月的月供，一次性湊齊數(shù)百萬(wàn)的房貸首付對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)更不容易。

　　目前，北京地區(qū)首套房首付款比例不低于35%，如果買(mǎi)的是非普通自住房，首付款比例不低于40%；二套房貸首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%，分別比首套房貸高出25%和40%。

　　以北京一套500萬(wàn)的普通住宅來(lái)算，申請(qǐng)首套房貸首付需要175萬(wàn)元；如果是二套房貸就需要首付300萬(wàn)元，二者相差125萬(wàn)元，首套房貸的首付壓力要小很多。

　　當(dāng)然，二套房貸的貸款金額也比首套房貸少了125萬(wàn)元，每月月供也會(huì)相應(yīng)減少。不過(guò)對(duì)于處于上升期的年輕人來(lái)說(shuō)，收入一般都會(huì)逐年增加，月供的壓力只會(huì)越來(lái)越小；而首付款可是要在簽合同后不久一次付清的，湊不齊的話(huà)別說(shuō)貸款辦不了，可能房子也“飛”了。

　　首套房如何認(rèn)定呢？北京執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，即居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄，才能享受首套房貸待遇。如果名下無(wú)房，但是有過(guò)貸款記錄，也只能按二套房計(jì)算。

　　等額本息 等額本金 怎么選？

　　例如首次購(gòu)房買(mǎi)一套售價(jià)500萬(wàn)元的房子，首付175萬(wàn)，貸款325萬(wàn)，期限25年，利率5.15%，等額本息與等額本金還款方式有何差別？

　　等額本息

　　●首月還款額19284.29元

　　●第2個(gè)月開(kāi)始每月均還19284.29元

　　●本息合計(jì)5785285.64元

　　●支付利息款2535285.64元

　　等額本金

　　●首月還款額24781.25元

　　●第2個(gè)月開(kāi)始逐月遞減46.49元

　　●本息合計(jì) 5349161.46元

　　●支付利息款2099161.46元

　　關(guān)注

　　年輕人更適合哪種還款方式？

　　很多購(gòu)房人在準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)，不清楚等額本息與等額本金的區(qū)別，雖然兩者只有一字之差，其實(shí)卻大有不同。

　　購(gòu)房人每月的月供其實(shí)都包含本金與利息兩部分。等額本息最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，但其中本金和利息所占的比例卻每月都不同，本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

　　等額本息還款法的好處是每月償還的貸款額度相同，還貸穩(wěn)定，便于貸款人合理安排自己的收支計(jì)劃；這種還款法最大缺點(diǎn)是支付的利息較多，所以比較適合未來(lái)收入會(huì)逐漸增加的年輕人。

　　等額本金法最大的特點(diǎn)是每月所還的本金都一樣，但利息不同，月供呈逐月遞減的狀態(tài)，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。這種還款法的優(yōu)點(diǎn)是利息支出相對(duì)較少，缺點(diǎn)是前期還貸壓力較大，適合目前收入較高，但是未來(lái)收入可能降低、準(zhǔn)備提前還款或者幾年后有置換打算的人群。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)年輕人首次購(gòu)房要買(mǎi)一套售價(jià)500萬(wàn)元的房子，首付175萬(wàn)，貸款325萬(wàn)，期限25年，利率5.15%，按等額本息還款，每月還款19284.29元，25年總利息為2535285.64元；如果是按等額本金還款法，第一個(gè)月要還款24781.25元，比等額本息法的月供高了近5500元，以后每月遞減46.49元，25年總利息支出為2099161.46元，比等額本息法少支出利息43.6萬(wàn)元。不過(guò)大部分購(gòu)房者都會(huì)選擇提前還款，一般還款年限不會(huì)超過(guò)10年，所以?xún)煞N方法的實(shí)際利息相差不多。但月供增加5000元，會(huì)大大影響當(dāng)前的生活質(zhì)量。所以，等額本息還款法更適合年輕人。（程婕）